השכרת דירה ברומא / להשכיר בית באיטליה

לקבלת ייעוץ בתכנון החופשה ברומא ללא עלות השאירו פרטים👇

שכירת דירה ברומא? רוצים להשכיר בית באיטליה? להלן כל מה שצריך לדעת מאת עירית קטונר שהיא ישראלית המתגוררת ברומא וגם מדריכת טיולים ברומא!

השכרת דירה באיטליה חלק 1

איטליה מקסימה ומושכת אליה תיירים מכורים וחולמים, היא מהווה מוקד משיכה במשך עשרות שנים עם האוכל האגדי, היין, ההיסטוריה, האדריכלות, החופים והנוף הטבעי שלה. בזכות כמה ערים, אזורים ואטרקציות תיירותיות, למדינת הים התיכון יש מוניטין יוקרתי למדי, עם זאת, השמועות הללו לא בהכרח נכונות לא ברובם למעשה, יש ואומרים שהעלות הממוצעת של דירת חדר שינה אחד במרכז העיר המרכזית היא בסביבות 558 אירו לחודש ואני אומרת לכם מניסיון אישי כואב – אולי רק את המשקוף של החלון בסלון תשכרו בעיר הגדולה בסכום הזה . אפילו בערים הפופולריות ביותר לתיירים, כמו מילאנו, רומא ונאפולי, יש ואומרים שקל למצוא דירה נוחה עם חדר שינה אחד במרכז העיר עם שכר דירה נמוך מ- 1000 יורו. בנוסף, אם אתם מתכננים לגור מחוץ לעיר מרכזית, סביר להניח כי יוקר המחיה יהיה סביר בהרבה ממה שהוא בארצות הברית או במדינות אחרות באירופה. וזה הגיוני.. ככל שמתרחקים מהמרכז המחירים יורדים…
בין אם אתם מחפשים לעבור לאיטליה בגלל הנופים הכפריים המדהימים שלה, להחדיר יותר פסטה לחיים שלכם, להתחיל עבודה חדשה, לפתוח עסק, או ללימודים מרתקים אחד המכשולים הגדולים ביותר יכול להיות מציאת דירה. מדריך זה ינחה אתכם בדברים החשובים ביותר שכדאי לדעת כשאתם מתחילים בחיפושים המתישים אחר דירת חלומותיכם
סוכני נדל"ן או מתווכים
שוק הנדל"ן באיטליה מעט שונה מכפי שהוא נמצא במקומות אחרים, מכיוון שרוב הדירות מושכרות ישירות על ידי בעליהן. זה די נדיר שיש בניינים שלמים של דירות שכורות, או שחברות מחזיקות יהיו בעלות כמות גדולה של נכסים להשכרה. לכן רוב בעלי הדירות הפרטיים בוחרים לעבוד עם סוכן או מתווך כדי לטפל במשא ומתן, במקום לבזבז את זמנם בטיפול בעצמם בשכירות. וזו בדיוק הסיבה שיתכן מאוד שיהיה לכם מזל למצוא דירה באינטרנט או "מפה לאוזן" כך שתוכלו לשכור ישירות מהבעלים, אך אם אתם רוצים לבדוק באמת את האפשרויות, ולקבל עסקה טובה יותר, מומלץ ואף כדאי לעבוד מול סוכן/מתווך וזאת למרות שתצטרכו לשלם דמי תיווך. חוסך המון ידע ובלבולי מוח וידע בבירוקרטיה האיטלקית.
תנאים שכדאי לדעת
חיפוש דירה באיטלקית יכול להיות מסובך כשאין לכם הבנה טובה בשפה. להלן כמה מונחי מפתח שכדאי לזכור:
  • דירה להשכרה – Appartamento in affitto
  • חוזה שכירות – Contratto di affitto
  • מרוהט – Arredato
  • דירת שני חדרים – Bilocale – דירת שני חדרים (בדרך כלל האחד הוא סלון+מטבח והשני הוא חדר השינה) + חדר אמבטיה.
  • שני חדרי שינה – Due camere da letto (יכולה להיקרא גם דירת שלושה חדרים שהיא שני חדרי שינה + סלון עם מטבח).
  • דירת סטודיו – Monolocale.
  • חדרי שירותים – Servizi.
  • שרותים (חשבונות) כמו שמל, מים , ארנונה, גז – Utilità.
  • בניין מודרני – Edificio moderno.
  • דירה "מרוהטת"(Arredato) לעומת דירה "לא מרוהטת" (Non Arredato)
ריהוט לעומת לא מרוהט! הכל תלוי באיזה סוג תקופת שכירות אתם מחפשים. בדרך כלל, השכרות לטווח ארוך (השכרה של 2-4 שנים) הן אינן מרוהטות, כך שתצטרכו להתארגן על רכישת ריהוט בתקציב שברשותכם. חשוב להבין שבאיטליה "לא מרוהט" פירושו נטול כל דבר פרט לחדרים – כנראה שלא יהיה לכם מקרר, כיריים ואפילו גופי תאורה. שלא נדבר על צנרת, אסלה או שרותים (מלבד הצנרת האישית שלכם אותה אתם תישאו על גופכם…) השכרה לטווח קצר (חצי שנה – שנה), לעומת זאת, ככל הנראה תגיע עם רהיטים שלמים ולעיתים אף עם מצעים, מגבות, מכשירי חשמל, אבזור מלא למטבח כולל צלחות, כוסות, סכו"ם סירים ועוד.
משא ומתן
האם ניתן להתמקח על שכר הדירה עם בעל הבית? כן! למעשה, כדאי ואף מומלץ לעשות זאת. (אך בעדינות ובגבול הטעם הטוב ) מכיוון שרוב ההשכרות באיטליה מגיעות מבעלי דירות פרטיים, הם נוטים יותר להתגמש עם הלקוח וללכת לקראתו מאשר סוכן או מתווך. יש להם איזשהו "מרחב תמרון קטן" שאיתו הם יכולים לנווט… כעיקרון , המתווכים האיטלקים, נוטים להעלות את המחירים במיוחד ללקוחות זרים כך שיוכלו לתת להם "הנחה" ומסכום גבוה יש לאן "לרדת".
עם זאת, לסוכן או למתווך שלכם ואפילו לחבר המקומי שלכם יהיה הרבה יותר מזל להתנהל מול בעל הדירה מאשר לכם.
האם תוכלו להשיג דירה ללא עבודה?
***תלוי מאוד מאיפה אתם מגיעים *** תושבי האיחוד האירופאי למשל, אינם נדרשים לעבוד בכדי להשיג דירה, אולם מרבית בעלי הדירות ידרשו הוכחת הכנסה לפני שהם יאפשרו לכם לעבור לגור בנכס שלהם. תושבים זרים שהם לא חברי האיחוד האירופי למשל, סטודנטים מישראל שמגיעים לאיטליה ללימודי רפואה לתקופה ארוכה, יצטרכו להוכיח את תושבותם החוקית באיטליה כדי להשיג דירה. (רזידנצה). אמנם ניתן לקבל ויזה כסטודנט או בנסיבות מקלות אחרות, אך לרוב "ויזת עבודה" תונפק רק למי שמובטחת לו עבודה עם חוזה העסקה מסודר באיטליה.
מה אתם צריכים לדעת על השכרה באיטליה?
חוקים ותקנות כלליים של נדל"ן להשכרה. בדרך כלל, לדיירים יש את אותן הזכויות באיטליה כמו בכל מקום אחר. בדרך כלל, הדרישה היא שכל שדרוג או "שינוי קוסמטי" של הנכס יאושר על ידי בעל הבית, בעל הנכס מצפה מהשוכרים שלא לפגוע בנכס, לא לעשות בו שום דבר בלתי חוקי או להפריע למנוחת שכניהם. בעלי הבית שומר לעצמו את הזכות לפנות מהנכס שלו דייר אם הוא נמצא הרסני, או משתמש בנכס באופן בלתי חוקי.
מכיוון שדירות מושכרות לרוב על ידי בעליהן, הכללים בנושא השכרת נכסים משתנים מדירה לדירה
סוגי חוזים ופקדונות
ישנם שלושה סוגים של חוזים המוכרים באיטליה באופן נרחב:
1. מעבר, לשהייה של עד 18 חודשים.
2. 3 + 2 חוזים שנמשכים שלוש שנים ואז עשויים להתחדש לשנתיים נוספות.
3. חוזים של 4 + 4, שהם למשך ארבע שנים וניתנים לחידוש לארבע שנים נוספות.
התוכן המדויק של חוזה זה משתנה מדירה לדירה, אך צריך לכלול את המידע הבא:
· שמו המלא של המשכיר וכתובתו.
· כמה תשלם בשכר דירה.
· וכל שינוי צפוי בסכום איזה פיקדון תצטרך להעמיד אילו תנאים נחוצים כדי להחזיר את ההפקדה שלך.
· אילו זכויות יש לכם כדי לסיים חוזה מוקדם.
· אילו זכויות יש לבעל הבית שלכם לסיים את החוזה מוקדם.
תשננו את המונח הבא: Caparra
פיקדון : זהו סכום שהדייר (l’inquilino) (השוכר il conduttore) משלם לבעל הבית l proprietario di casa (המשכיר il locator ) עם חתימת חוזה השכירות contratto di affitto (החכירה locazione ) כערבות.
איך זה עובד ומתי יש להחזיר את פיקדון השכירות?
זהו, למעשה, נושא כואב שמלבה לעיתים קרובות את היחסים בין השוכר לבעל הדירה, ולעיתים קרובות מוביל סכסוך שיפוטי. כפי שציינתי בפוסט אחר בנושא – בעלי הדירות אינם מעוניינים להחזיר לכם את הפיקדון וישאירו את הפיקדון בכיסם בכל מיני תחבולות מסריחות.. וזה מניסיון אישי… כך שאם אתם מתכוונים לעזוב את הדירה ולהתחיל חוזה שכירות בדירה אחרת ונדרשים גם שם לשלם את את פיקדון ה CAPARRA אל תבנו אל החזר הפיקדון מהדרה הקודמת כתשלום הפיקדון בדירה החדשה… כדברי השיר.. "תלך כפרה עלי..".. הכפרה פשוט הולכת ללא שוב ולא מדובר בסכום פעוט… מדובר בסכום של שלושה חודשי שכירות אותם אתם משלמים מראש לבעל הדירה פלוס חודש השכירות הראשון… זהו התנאי הבסיסי להשכרת נכסים באיטליה.. מי שאין בידיו את האפשרות לשלם את הפיקדון גם לא יוכל לשלם את השכירות וזו האינדיקציה לבעלי הדירות בסינון הדיירים…
אני ובעלי גרנו במזרח רומא… החוזה הסתיים לאחר 4 שנים והחלטנו לעזוב למרכז רומא בגלל המרחק.. כשעה נסיעה בפקקים מתישים מידי יום ביומו… בעלת הדירה סרבה שנעזוב את הדירה! החליטה על דעת עצמה שאנחנו דיירים טובים לטעמה.. ואף אחד לא פרייר שישלם לה את הסכום שדרשה.. גרנו בדירת שלושה חדרים (שני חדרים וסלון) כשבעלי משלם לה עוד טרם נישאנו 750 יורו בשחור! כשבחוזה כתוב 600! מצאה לה פרייאר! כל שני וחמישי סיבנה את בעלי ואמרה לו שלא שילם לה למרות ששילם או דרשה כל מיני סכומים על כל מיני דברים דמיוניים ובעלי שילם גם שילם לה את שכר הדירה רק שלא הייתה לא הוכחה כי שילם לה בשחור ללא קבלות על פי דרישתה… וככה זה נמשך.. כאילו והכסף שלנו גדל על העצים.. סחטה ממנו כספים רק כי כלום לא היה מתועד…נבלה…אני לא ידעתי דבר ובעלי תמים ופחד לדבר איתה על זה ופשוט שילם לה שחור בלי קבלות ובלי תיעוד עד שגיליתי את זה… הקמתי צעקות שכל השכונה הגיעה לדעת מה קרה, וקראתי לה להגיע מייד לדירה כי אם לא, אגיע אליה הביתה (גרה מחוץ לרומא) ביחד עם הגוארדה פיננסיה וזה הסוף שלה! היא אמרה לי שהיא מדברת רק עם בעלי ואת החוזה עשתה איתו! אמרתי לה שאם בעלי דפוק זה לא אומר שאת יכולה לעבור על החוק! תוך עשרים דקות היא הגיעה אלינו הביתה… ואמרה לי.. טוב אם את רוצה תשלמו לי רק 600 יורו ולא 750 יורו.. אמרתי לה שהיא לא עושה לי טובה זה כתוב בחוזה שחור על גבי לבן! ושהיא עברה על החוק! החצופה הזו כל השנים דרשה מבעלי מזומן ללא קבלות…. זו עבירה פלילית באיטליה שעונשה שנים בכלא.. אמרתי לה מעכשיו יש לך עסק איתי… ועם ישראלים לא מתעסקים! את השכירות תקבלי עכשיו רק בהעברה דרך בנק הדואר! לא מתאים לך? שלום שלום ואל תבואי בחלום! גם 600 יורו בשביל החור שאנחנו גרים זה לא סכום הוגן.. גרנו בטיזינחורי… היא נבהלה ומאז שילמנו לה 600 יורו מידי חודש דרך בנק הדואר כשהכל מתועד… לפי מחירי הדירות באזור הסכום המקובל על שכירות דירה באזור זה הוא 500 יורו לחודש… עבדה על בעלי בקיצור… כשיצאנו מהדירה דרשנו את הפיקדון שבעלי שילם 750 יורו X 3 חודשים = 2250 יורו במזומן והיא החליטה לא להחזיר לנו את הפיקדון מהסיבה שהדירה "לא ראויה למגורים" בגלל נזילה של מים ממכונת כביסה של אחותה של בעלת הדירה שגרה מעלינו שהרטיבה מעט את תקרת האמבטיה… נזילה שאחותה הייתה אמורה לסדר ולא סידרה… סכסוך בין אחיות לא קשור אלינו… השנה נגמר המשפט האזרחי ביננו לבין בעלת הדירה בה קיבלנו את כל מלא הפיקדון כולל פיצויים כבדים…. על עוגמת הנפש שהיא גרמה לנו… על הונאה, מרמה, ובנוסף על אלרגיה שחטפתי מעובש הרטיבות של הנזילה מהתקרה…בנוסף הגברת קיבלה 6 שנים בכלא על עבירות של העלמת מס הונאה ומרמה וכעת היא מגישה ערעור..המצחיק הוא שהמשפחה שלה הגיעה להעיד לטובתנו במשפט… כל הבניין שגרנו שם שייך למשפחה שלה… הם סיפרו בבית המשפט שאת התרגיל המלוכלך הזה עם הפיקדון מסתבר שהיא עשתה את זה כל השנים לכל הדיירים שהיא השכירה להם את הדירה הזאת… שיהיה לה בהצלחה.. למה ספרתי לכם את כל הסיפור? שתדעו שבעלי הדירות לא מתלהבים להחזיר את הפיקדון… אחר כך אתם נתקעים בין דירות ולא יכולים לשלם את הפיקדון בדירה הבאה…
תשלומי חשבונות
השוכר אחראי לשלם את כל החשבונות הנדרשים הכוללים: כבלים/אינטרנט/מס טלוויזיה אם יש/שירות זבל/גז אינטרנט בהם הוא משתמש בזמן ההשכרה.
אילו מסמכים או דרישות יש להשכרה?
שכירת דירה באיטליה עשויה לדרוש הרבה ניירת, מכיוון שהבעלים נזהרים במיוחד להגן על עצמם בזמן שהם מציעים את נכסיהם להשכרה. כדאי שהסוכן או המתווך שלכם ידאג לכל הניירת עבורכם, מעבר לחתימה על הסכם השכירות שלכם. וזו הסיבה שעדיף לכם לקחת מתווך
האם תוכלו לשלם את החשבונות שלכם מחו"ל למשל מישראל?
רוב בעלי הדירות האיטלקיים יבקשו העברה בנקאית ישירה, או יאפשרו לכם לשלם באמצעות פורטל תשלומים מקוון. בשני המקרים, אתם אמורים להיות מסוגלים להשתמש בבנק הזר שלכם (נגיד… בנק הפועלים/בנק לאומי וכו'). עם זאת, שקלו להשתמש בשירות כמו Transferwise אם אתם מתכננים לפתוח חשבון בנק באיטליה או להכיר מישהו שכבר יש לו חשבון. זה מאפשר לכם להשיג את שער החליפין הריאלי ולקצץ בדמי ההעברה הבינלאומיים, במקום שהעסקה שלכם תעבור הן על ידכם והן על ידי הבנקים של בעלי הדירה שלכם.
לינק האתר כאן:
https://transferwise.com/it
מהם האתרים הטובים ביותר למצוא מקום מגורים? כמה אתרים טובים להתחיל בחיפוש הדירות שלכם:
Subito
https://www.subito.it/annunci-italia/vendita/immobili
Kijiji
https://www.kijiji.it/case/affitto
אתר שהרבה איטלקים מפרסמים שם מודעות פרטיות אך גם נמצאו שם מודעות של נוכלים… צריך לדעת לסנן..
Affitto
https://www.affitto.it
Portaportese
https://www.portaportese.it/immobiliare/italia
Immobillae
https://www.immobiliare.it/vendita-case/roma/
Trovit casa
https://case.trovit.it/casa-roma
אם אתם מחפשים דירת שותפים:
:Roomster
https://www.roomster.com/he-IL/haveshare/milan-italy
Erasmusu
https://erasmusu.com/en/erasmus-rome/roommate
חדרים להשכרה לסטודנטים עם או בלי שותפים EASY SANZA
https://www.affitti-studenti.it/ad_tag/easystanza
אחרון אחרון חביב
כיצד תוכלו לוודא שלא מרמים אתכם?
בעוד הרמאים משנים את הטקטיקות שלהם מדי יום, ישנם כמה כללים טובים שכדאי לזכור כדי להבטיח שלא תפסידו את כספכם:
1. לעולם אל תשלמו לבעל הדירה במזומן לפני שחתמת על חוזה שכירות!
2. קיום מסלול אלקטרוני הוא המפתח להחזרת הכסף שלכם במידה והוא נגנב! (כרטיס אשראי).
3. לעולם אל תסכימו לשלוח כסף למשכיר שמעולם לא פגשתם!
4. לעולם אל תרשו לבעל הדירה החדש שלכם לשלוח אליכם את המפתחות שלכם בדואר (זוכרים את העוקץ הניגרי?).
5. נסו לאשר את בעלותו של בעל הדירה את הדירה, או אשרו אם לאדם ממנו אתה שוכרים יש את הזכות להעביר אליכם את הדירה לפני שתסכימו לחתום על מסמך כלשהו. (קראו בקפידה את החוזה).
השכרת דירה באיטליה חלק 2'
העדפה לשכור ולא לקנות בית היא המגמה ההולכת וגוברת באיטליה – אורח החיים הפך ליותר ויותר גלובלי ואנשים עוברים לאיטליה יותר למטרות של עבודה עם כל משפחתם. להשכרה יש את היתרון בכך שהיא פחות תובענית מקנייה, כלכלית ונפשית, והיא מאפשרת לאנשים לשנות את עירם, מקום עבודתם וכל חייהם בפרק זמן קצר מאוד.
ואלו הם חמשת הצעדים שתצטרכו על מנת לשכור דירה או בית באיטליה:
1. השלב הראשון הוא למצוא את המקום, והדרך הקלה ביותר לעשות זאת היא על ידי בחירת דירות או בתים פוטנציאליים מרישומים באתרי נכסים או התקשרות לכל סוכנויות הנדל"ן שמשכירות בתים באזור החיפוש שבחרתם. אל תתרגשו אם ייקח קצת זמן למצוא את דירת חלומותיכם המושלמת – זכרו שזה תמיד אפשרי. למרות הפיתוי לחסוך בדמי תיווך ועמלות, מומלץ להסתייע בסוכן נדל"ן בעת השכרת נכסים באיטליה יש אין ספור יתרונות ואין לזלזל בהם, במיוחד אם אתם זרים שמתכננים לעבור לאיטליה ולא מדברים את השפה האִיטַלְקִית. סוכן יוכל להדריך אתכם בתהליך, לעזור לכם עם הניירת ולעשות דברים "על הספר" , שרות שלא תקבלו מבעלי הדירות בעצמם.
2. חוזה שכירות
כפי שצינתי בחלק הראשון, ישנם שני סוגי חוזי שכירות בסיסיים אפשריים להשכרת נכסים למגורים באיטליה (כנדרש בחוק 431/98 המסדיר את השכרת הנכסים) להם טפסים ספציפיים:
CONTRATTI DI LIBERO MERCATO
אלו הם "חוזי שיווק חופשי" המבוססים על "מיקוח חופשי" בין בעל הדירה לדייר אשר להם משך תקופה חובה מאוד מוגדר והוא בדרך כלל חוזה לתקופה של:
• 4 שנים + אופציה של 4 שנים נוספות.
חוזה מהסוג הזה, מתחדש אוטומטית כעבור 4 שנים אם לא הודעתם על רצונכם לעזוב. או הפוך – אם בעל הדירה לא הודיע לכם מראש על "שינוי מוצדק בתכנית". (כמו למשל מכירת הדירה). אם השוכר רוצה לסיים את החוזה, עליו לעשות זאת תוך התראה מוקדמת של 6 חודשים. חובת בעל הדירה להזהיר את הדייר שעליו להודיע לו מראש באם הוא מתכוון לסיים את החוזה לפחות 6 חודשים לפני תום תקופת ההשכרה הראשונה.
חוזה זה נתון למשא ומתן בנושא עלות שכר הדירה ותנאי השכרת הנכס בין בעל הנכס לדייר ונותן מרחב התגמשות בין הצדדים. כמובן שמי שנותן את המילה האחרונה הוא בעל הדירה. אין מחיר מינימום או מקסימום לעלות שכר הדירה. הדבר נתון לשיקול בעל הדירה.
חוזים אלו בדרך כלל נערכים למשפחות ברילוקיישן לטווח ארוך… או למי שמתכוון להישאר באיטליה לתקופה ארוכה. לרוב ידרשו בעלי הדירות בטחונות לאבטחת מקורות התשלום.
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
"חוזי שכירות מוסכמים" , אלו הם חוזים שנקבעו על בסיס הסכמים שהושגו באופן מקומי המספקים הטבות מס מרובות במיוחד לבעלי הדירות.
דמי השכירות המוסכמים נוגעים לנכסים של אנשים פרטיים המושכרים לשימוש מגורים זמני לדוגמה – לסטודנטים באוניברסיטה למשך תקופה "זמנית" של:
· 3 שנים + חידוש לעוד שנתיים נוספות (או 3) לדיור.
· בין 6 ל 36 חודשים בלבד – חוזה שתוכנן במיוחד עבור הסטודנטים נקרא גם:
Contratto di Locazione a Favore degli Studenti Universitari
· בין חודש ל – 18 חודשים לחוזי מעבר/חוזים זמניים.
נקרא גם: Contratto di Locazione ad Uso Transitorio
סוג חוזה זה משמש בדרך כלל להשכרה זמנית בין חודש ל 18- חודשים.
***אחרי שפג תוקף חוזה השכירות הזמני/מעבר ובהיעדר תקשורת נוספת, השכירות מסתיימת.***
גובה שכר הדירה צריך להיות בטווח שבין מינימום לערך מקסימאלי כפי שנקבע בהסכמים הטריטוריאליים (הסכמים מקומיים בין ארגוני בעלים לדיירים).
במסגרת ההסכמים הטריטוריאליים אנו מוצאים את כל המידע השימושי לחישוב שכר הדירה על סמך פרמטרים מדויקים, כגון מאפייני הנכס, מיקום ומשך ההתקשרות. זה מייצג את ההבדל העיקרי עם חוזה שכר דירה "חופשי", שמאפשר משא ומתן "חופשי" בין אנשים פרטיים ועוקב אחר מחירי השוק.
בכל מקרה, יש צורך לרשום את חוזה ההשכרה בסניף Agenzia delle Entrate, סוכנות ציבורית איטלקית הקשורה לבקרת מיסים. (בעל הנכס אמור להתעסק בזה , לא אתם). בבחירת סוג השכירות הרצוי, חשוב לציין את אורך החוזה ביחס לצרכי הנכס. זכרו כי לשוכר (לכם) יש את הזכות לסיים את החוזה על ידי שליחת הודעת ביטול של שישה חודשים מראש, תוך ציון סיבות ספציפיות או חמורות על פי האמנות. חוק 392/1978 .
יתרה מזאת, יש לציין כי המשכיר רשאי גם לסיים חוזה רגיל לפני תקופת החידוש, ולהשאיר את הבית לדייר רק עד התקופה הראשונה (ללא מימוש האופציה) ושליחת הודעה לפחות חצי שנה לפני תום התקופה הראשונה. ניתן לעשות זאת רק במקרים ספציפיים המחויבים בחוק, כגון הצורך בשימוש בנכס על ידי בן משפחה או מכירת הנכס (סעיף 3 חוק 431/1998).
חוזי שכירות
אם אתם שוכרים מבעלי נכסים פרטים בפרט, באיטליה, קחו בחשבון שעל אף שזה לא חוקי עדיין מאוד "מקובל" שהם לא יציעו לכם חוזה, פשוט יעשו איתכם סתם, סוג של הסדר בו כנראה תתבקשו לשלם במזומן. כדאי לכם להיות מאוד ברורים בנושא! אמנם הסדר מסוג זה נפוץ יחסית באיטליה, אך אתם זרים באיטליה! חשוב עוד יותר לקבל חוזה שכירות רשמי כדי שלא תיתקלו בבעיות בהמשך הדרך. נדרשים חוזי שכירות חוקיים כדי להגיש בקשה לתושבות ולפרוצדורות רשמיות אחרות, ולכן עדיף לא לקצץ בפינות.
3. הצגת הנכס ביחד (אתכם). הבית/הדירה המוצעת להשכרה צריכים להיות במצב טוב, יש לבדוק היטב במקום עם בעל הדירה למשל אם הדוד או החימום פועלים. לפני המעבר לדירה, בדקו היטב את המקום כולו בנוכחות בעל ההדירה כדי להעריך את מצב הנכס ולבסוף, סכמו איתו על כל עבודה שצריך לעשות לפני שתיכנסו לגור שם. לדוגמה – אם מנעול הדירה שבור יש לתקנו.. אם ראש הדוש במקלחת תקול – יש לתקנו…
4. מסירת המפתחות
מרגע מסירת המפתחות, הנכס והוצאותיו (חשמל, מים וגז) הם באחריות השוכר (באחריותכם). מסיבה זו, כדאי מאוד לשים לב לקריאות המונה עם הבעלים לפני שאתם עוברים לגור בדירה. בדרך כלל מועברים המפתחות או במקביל לחתימת החוזה וקריאת המונה או מיד לאחר מכן. שימו לב לתיבת הדואר! הכללים בנושא התכתבויות בדואר באיטליה מחמירים מאוד מבחינת הפרטיות, ולכן לפני שמשאירים את המפתחות בתיבת המכתבים, על השוכר היוצא לרוקן אותה לחלוטין. אם נשארו שם חשבונות על שמם, על הבעלים לקחת אותם ולחייב את הדייר הקודם – אין לזה כל קשר אליכם.
5. אחזקת הנכס
האחזקה השוטפת של הדירה, כמו תיקונים קטנים, ברזים או ניקוי חדר המדרגות (ועד בית), הינה באחריות הדייר, ואילו תחזוקה יוצאת דופן כמו תיקונים בגג או למשל צנרת בחוץ, היא באחריות הבעלים. אם אתם עוברים לדירה חדשה, יידעו את ועד הבית ובקשו את החשבונות השוטפים של הבית עליהם אתם אמורים לשלם בנפרד. בעלי דירות רבים כוללים את סכום ועד הבית עם סכום שכר הדירה. מבחינת רהיטים, צבע הקירות וכאלה, אתם חופשיים לעצב ולרהט כיד הדמיון ולהפוך את הבית החדש שלכם לבית מדהים, גם אם אתם רק שוכרים אותו ובתנאי שיחזור למצב קדמותו עם עזיבתכם.
השכרת נכסים שונה בכל מקום שאליו אתם הולכים, ואם מעולם לא שכרתם דירה באיטליה לפני כן, תופתעו לגלות שהתהליך יכול להיות שונה למדי ממדינות אירופה אחרות ומשתנה גם מאזור לאזור. אנשים רבים יראו בראשם תמונת דירה איטלקית אידיאלית, יתעוררו בבוקר ויצאו בדמיונם אל המרפסת המקסימה עם הנוף היפה הפונה אל העיר. אמנם זה אפשרי מאוד, אך יש דברים חשובים שכדאי לכם לקחת בחשבון במיוחד כשמדובר בשכירת דירה באיטליה, כך לא תהיו מופתעים והחלום האיטלקי שלכם לא יהפוך לאסון כמו למשל:
היזהרו מבניינים ישנים
טוב , כל איטליה עתיקה אדריכלות יפה, בניינים צבעוניים, מרפסות מתכת חמודות, הרשימה עוד ארוכה. עם זאת, מקסימים ויפים כמו בניינים איטלקיים ישנים, השכרת דירה בבניין ישן יכולה להיות בעייתית. אלא אם כן הם שופצו, סביר להניח שתמצאו צנרת ואינסטלציה לחים וישנים, מוצרי חשמל מסוכנים, חלונות ישנים (מה שעלול לאפשר חדירת קור או המון רעש לדירות האלה) והבעייתי מכל? דירות בקומות גבוהות וללא מעלית… זה לא תמיד המקרה, אך חלק מהאלמנטים הללו לא תמיד ברורים בעת הצפייה בנכס בתמונות בלבד, לכן הקפידו לעשות את המחקר שלכם בנושא ולשאול את השאלות הנכונות! סומכת עליכם
חשבונות
דאגו שהחשבונות לתשלום יהיו על שמכם! כגון חשבון הגז, חשבון החשמל או חשבון המים, זה דבר שמשתנה באזורים שונים באיטליה, אך ברוב המקרים חשבונות שירות אלו חייבים להיות על שמכם וחייבים להישלח אליכם ישירות! אמנם מקובל במדינות אחרות לשלם את הוצאות משק הבית הללו למשכיר, אך זה לא המקרה באיטליה. ב -9 מתוך 10 מקרים, אתם תהיו האחראים על שינוי פרטי החשבון וזה יכול לקחת זמן, לכן כדאי לעשות זאת לפני שתעברו לגור בכדי להימנע מעיכובים. ישנם בעלי דירות המשכירים לתקופות קצרות או שמשכירים דירות לתיירים וכוללים את כל ההוצאות הללו כבר בתוך התשלום הכולל ביחד עם דמי השכירות.
ניקיון הדירה
היו מוכנים לנקות! כשאתם שוכרים דירה באיטליה, אל תצפו שהיא תתנקה מעצמה כשאתם עוברים לגור בה אז היו מוכנים לתת לה ניקיון עמוק. זה לא תמיד המקרה, אבל זה גם לא נדיר למצוא דירות שנראות כאילו לא נוקו זמן רב, שכבות עבות של אבק ולכלוך, כתמים על הרצפות והקירות וסיפורי אימה אחרים. באותם קווים, בעל בית אינו יכול להפחית מסכום הפיקדון שלכם כאשר אתם תעזבו את הדירה במצב בו היא נמצאה – גם אם היא נמצאה מטונפת כמו שהדגשתי לפני.. בעלי הדירות ימצאו סיבות מתחת לאדמה כדי לא להחזיר לכם את הפיקדון… אחת מהסיבות העיקריות הוא ניקיון הדירה בסיום החוזה… הם יתפסו בקטנות… כולל על טביעות אצבעות מיקרוסקופיות על קירות לבנים…
מאחורי הקלעים
מהי חובת בעל הדירה/בעל הנכס לעשות במקרה של השכרת דירה? (תקף אולי גם למי מיכם בעלי הממון שמשכירים נכסים לאנשים אחרים באיטליה)
• רישום החוזה הוא תמיד חובה ויש לבצעו תוך 30 יום מיום חתימתו, תחת עונש של ביטול החוזה.
• לצורך קביעת חוזה בדמי שכירות מוסכם, השימוש במודלים שהוכנו במיוחד לצורך חוזה זה הם חובה.
• יש לצרף אישור ביצועי האנרגיה (Attestato di Prestazione Energetica או APE) (מאושר בדרך כלל על ידי טכנאי המוסמך בעיצוב של מבנים ומערכות) והצהרת התאמה של של חשמל/גז (חובה על מנת להמשיך ברישום החוזה מבלי שייגרם לעונשים). (Dichiarazione di conformità impianto: certificato elettrico gas )
• יש לצרף אישור על עמידה בתעריף עם תוכן ההסכמים (דרישה הכרחית לגישה להטבות מס).
• ציין את "אפשרות Cedolare Secca" כדי לנצל את היתרון המס הזה. ה"שובר היבש" הוא אופציונאלי, אשר מורכב בתשלום מס הכנסה תחלפי ומיסים נוספים (עבור החלק הנובע מהכנסות הנכס.)
מדוע כדאי לכם כבעלי דירות/נכסים באיטליה לבחור בדמי שכירות מוסכמים?
היתרונות של דמי השכירות המוסכמים הם רבים, ונוגעים לבעלי הבית וגם לדיירים כאחד. כנגד שכר דירה "מבוקר" תהיה לבעלי הבית גישה להטבות מס רבות, אשר ברוב המקרים מאפשרות הכנסה טובה יותר משכר הדירה החופשי ביחס שכר דירה / מס. הקלת המס לבעלי בית היא:
• הפחתת בסיס המס למס הכנסה אישי ומס רישום.
• הפחתת IMU ו- TASI ל- 75% (עיריות המצוינות בצו השרים 16/1/2017) .
• קופון בריבית קבועה ל -10% (הוארך עד סוף 2019).
כיצד עליכם, כבעלי הנכס לרשום את חוזה השכירות?
ניתן לרשום את חוזה השכירות באמצעות מודל RLI – רישום חכירה בנדל"ן Registrazione Locazioni Immobili בשלושה אופנים שונים:
• באופן אישי – להירשם במשרד סוכנות ההכנסות.
• באופן מקוון ONLINE תוך שימוש בשירותי טלמטיקה של סוכנות ההכנסות (הליך חובה לסוכני נדל"ן ובעלי לפחות 10 נכסים. אופציונלי לכל שאר משלמי המסים, כל עוד הם מתאפשרים לשירותים טלמטיים).
• על ידי מינוי מתווך מוסמך (אנשי מקצוע, עמותות סחר, Caf , וכו).
דמי שכירות מוסכמים במילאנו Canone Concordato
ההסכם הטריטוריאלי לעיריית מילאנו המאפשר לשכור חדרים בודדים עם חוזה דמי שכירות מוסכמים, וקובע את חלק הדירה המיועד לשימוש משותף. עם אפשרות לשכירת כמה חדרים לאנשים שונים.
דמי שכירות מוסכמים ברומא – Canone concordato a Roma
ההסכם הטריטוריאלי עבור עיריית רומא – מציג פרמטרים לחישוב שכר הדירה המוסכם המותאם למחירי השוק. במקרה ומדובר בשכירת נכס מרוהט (כפי שקורה בדרך כלל בחוזי מעבר), צפויה עליית שכר הדירה של עד 20%.
בין אם אתה דייר שמצא בדיוק את המקום המושלם לשכור או בעל בית ששוכר דירה בחוץ, חשוב שיהיה לך את כל המידע הדרוש בהסכם ההשכרה, או באיטלקית:
Contratto d'affitto או Contratto di Locazione.
אז מה בדיוק חוזה שכירות איטלקי צריך להכיל?
חוזה שכירות להכיל את הפרטים הבאים:
· הפרטים האישיים של המשכיר והשוכר.
· פרטי הנכס.
· סעיף המאשר כי השוכר קיבל את אישור ביצועי האנרגיה (Attestato di Prestazione Energetica או APE) (מאושר בדרך כלל על ידי טכנאי המוסמך בעיצוב של מבנים ומערכות).
 
· סכום שכר הדירה השנתי.
· עלויות ועד הבית השנתי.
· סכום הפיקדון – בדרך כלל סכום עלות שכר דירה בשווי של 3 חודשים.
· אורך החוזה.
· התנאים וההגבלות הנוגעים לסיום החוזה על ידי אחד מהצדדים.
רישום החוזה:
באיטליה, על בעל הנכס לרשום את חוזה השכירות בסוכנות המס של המנהל הציבורי האיטלקי – Agenzia d’entrate , פחות משלושים יום לאחר חתימתו ותוך 60 יום על הרשויות לרשום את השוכר כדייר באותו הנכס. עלויות הרישום מתחלקות באופן שווה בין בעל הנכס לדייר.
מיסים: (למי מיכם בעלי הדירות באיטליה)
אם בעל הנכס מחליט להצהיר על דמי השכירות שהוא מקבל בהחזרי המס השנתיים שלו, על השוכר לשלם 50% ממס הרישום ו- 100% ממס הבול. (מס בולים הוא מס המוטל על מסמכים רשמיים כמו המחאות, קבלות, עמלות צבאיות, רישיונות נישואין ועסקאות מקרקעין).
שוכרים באיטליה? זו הסיבה שאסור לשלם את שכר הדירה במזומן
נקודה למחשבה…
תשלום שכר הדירה החודשי למשכיר באיטליה במזומן אינו בהכרח בלתי חוקי, אך זה יכול ליצור קשיים לכל המעורבים. זה נכון במיוחד אם המשכיר / בעל הדירה לא מצהיר על ההכנסות שהוא משלם מתשלומי שכירות אלה לרשויות המס, או שאינו רושם רשמית את סכם השכירות, ובמקרה כזה אפילו אתם הדיירים, כשוכרים יכולים להיות בסיכון בהתמודדות מול הליך משפטי באיטליה.
אי רישום הסכם השכירות (סתם שתדעו…)
כל חוזה שכירות שאינו רשום במשרד המס האיטלקי ' Agenzia delle Entrate ' בטל ואינו מחייב כחוק, אך האחריות לתשלום מס הרישום היא משותפת. אחריות משותפת ("מעוולים במשותף"- הגדרה למצב בו שני אנשים ויותר, גרמו לאותו נזק, בעשותם פעולה משותפת). במקרה זה פירוש הדבר כי גם המשכיר וגם השוכר אחראים להבטיח את תשלום המסים הללו . על כן השוכר חולק אשמה בגין העלמת מס כלשהי ויכול לעמוד בפני קנסות (או גרוע מכך!) מהכנסות הפנים – ההכנסות הישירות כמו מס הכנסה.
למשכיר יש 30 יום להתחיל ברישום החוזה מרגע חתימתו וכפי שנפסק לאחרונה על ידי בית המשפט העליון באיטליה, רישום מאוחר יכול להביא לכך שהחוזה יבוטל. עם זאת, אם המשכיר לא מבצע את הליך הרישום הזה, השוכר יכול לעשות זאת בעצמו. (אתם לא אמורים להתעסק עם ענייני הרישום – זה באחריות בעלי הדירות).
אי רישום הסכם השכירות בצורה חוקית יכול לגרום למשכיר לטעון שאתם משלמים פחות ממה שאתם אמורים לשלם בפועל. ולכו תוכיחו אחרת… אין רישומים…
אם חוזה השכירות נרשם כראוי וסכום שכר הדירה המצוין הוא למעשה נמוך יותר ממה שאתם באמת משלמים בפועל (בעל הדירה חושב שאתם פראיירים ומשלמים לו בשחור מתחת לשולחן), אתם כשוכרים יכולים לשלם לו בפועל רק את שכר הדירה כפי שהוא כתוב בחוזה . זאת זכותכם המלאה והחוקית! כך לא תסתכנו בפינוי או בהליך משפטי. על פי החוק, למעשה, רק שכר הדירה הנובע מהחוזה הכתוב תקף. כל מה ששילמתם מעבר לכך בעבר, אתם יכולים לדרוש בחזרה תוך 6 חודשים מהרגע שאתם עוזבים את הדירה. ושלא תפחדו! אף בעל דירה לא יוכל להפחיד אתכם שלא יחזיר לכם את הפיקדון שנתתם בתחילת השכירות או כל סכום ששילמת מעבר לחוזה הכתוב.. אם בעל הדירה יסרב להחזיר לכם את מה שגנב ממכם תקראו למשטרה – לגוארדיה פיננסיה! בעל הדירה יעשה בתחתונים… הוא יכול להיעצר ולהיכנס לכלא על העלמת מיסים. מבחינתכם הוא עבד עליכם ולקח ממכם כסף בשחור – אתם "לא ידעתם את החוק" "הוא לא אמר לכם כלום לגבי הרשמה שהוא צריך לעשות שכשורה גם בכם".
חוזה המחייב אותך לשלם במזומן ביד – מבחינה חוקית – אינו בר תוקף והוא בטל ומבוטל
בתאכלס, תשלום שכר דירה מתחת לשולחן באיטליה פירושו אוטומטית שהחוזה בטל ומבוטל! זה אמצעי שהשוכר (אתם) אינו נדרש לעמוד בכל הסעיפים האחרים בחוזה הפרטי , כך שאתם לא יכולים להיענש בגלל אי-תשלום שכר הדירה! בנוסף, אתם גם לא צריכים להודיע לפני עזיבתכם את הנכס ולא ניתן לפנותכם מהבית בסוף החוזה.
כל אלו הם ההוכחה לכך שבעלי הנכסים באיטליה לעולם לא אמורים לבקש מדייריהם לשלם להם במזומן ועליהם תמיד לעשות הכל לפי הספר, או להסתכן בעונשים משפטיים או כספיים. אם החלטתם בכל זאת לשלם במזומן – על אחריותכם בלבד!
הדרך המקובלת והנוחה היום היא העברה בנקאית, העברה מחשבון IBAN מבנק הדואר ישירות לחשבון בעל הדירה (אני ובעלי עושים זאת) , כך, הכל מתועד, יש קבלה על העברת הכספים, בעל הדירה לא יכול לבוא בסיפורים שהוא לא קיבל את הכסף או שקיבל סכום מופחת מיכם ואין לכם דרך להוכיח זאת… והיום גם ניתן לשלם בכרטיסי אשראי…
למי שלא הבין את כל הסיפור…. שכרתם דירה? מזל טוב! בעל הדירה דורש מיכם תשלום של 700 יורו כל חודש במזומן א-מ-ה-מה ויש מה מה מיכם הוא לוקח 700 יורו במזומן כל חודש! אבל בחוזה כתוב ששכר הדירה הוא 600 יורו בלבד! דהיינו – הוא גונב ממכם כל חודש 100 יורו יותר מהסכום שכתוב בחוזה השכירות ב"שחור" ומתחת לשולחן מבחינת החוק, על בעל הדירה לדווח ולרשום את חוזה השכירות במשרדי סוכנות המס האיטלקי תוך 30 יום מחתימת החוזה איתכם. בדיוק כפי שכתוב. אם בעל הדירה נותן לכם קבלה על סך 600 יורו – מבחינה חוקית – הוא אכל אותה! ואתם יכולים לזמבר לו את הצורה בעת הצורך ולכן חשוב ביותר תיעוד העברת שכר הדירה לבעל הדירה!במידה ואתם עושים העברה בנקאית עם חשבון ה IBAN שלכם או מהבנק או מבנק הדואר או כמכל חשבון אחר – יש תיעוד! יש ניירות! יש קבלה ששילמתם! ברגע שתשלמו במזומן – לא תהיה לכם כל הוכחה לכלום. בעל הדירה תמיד יוכל להגיד ששילמתם לו פחות… או שלא שילמתם לא בכלל.. הוא הרי יכול להוציא קבלות על איזה סכום שהוא רוצה… ואפילו לקרוא למשטרה.. ואז תמצאו את עצמכם ברחוב… תחשבו על זה….
אם המשכיר לא מצהיר על חוזה שכירות הדירה, מה הסיכון? (הכוונה לכל בעלי הדירות המתעסקים בשחור)
חובה ואחריות משותפת לרישום חוזה השכירות בסוכנות המס הן על בעל הנכס והן על השוכר, אך שימו לב: אך ורק לגבי מס הרישום. (לרוב זה דבר שבעל הדירה מתעסק איתו לא אתם).
אי תשלום מס רישום חוזה השכירות: אחריות משותפת
אולי אתם מאמינים כי העלמת מס רישום היא בעיה רק ​​עבור מי שמבצע זאת. במקרה שלכם זה לא המקרה. הסכם השכירות בשחור, כלומר זה שלא נרשם בסוכנות ההכנסות, הוא, בטל ומבוטל! כן, כמו שאתם שומעים! אך האחריות לאי תשלום מס הרישום מוטלת גם עלייכם וגם על המשכיר. במונחים טכניים אתם "אחראים ביחד ולחוד". המשמעות היא שמקסימום? פקיד המס יכול לבקש מכם את הכסף על ההרשמה בלבד, ואם אתם לא משלמים אותו, תקבלו הודעת תשלום חשבון מס… לא ביג דיל… וזו הסיבה שאם אתם רוצים, אתם תמיד יכולים לרשום את חוזה שכר הדירה בעצמכם בלשכת המס אם המשכיר הנוכל לא יעשה זאת. יש לכם 30 יום מיום חתימת החוזה לעשות זאת. לאחרונה, בית המשפט העליון דן בסוגיה זו ואמר כי ניתן לבצע גם רישום מאוחר וייתן לכך תוקף ובכך יביא להפחתת העונשים (אך לא צריך להגזים ברישום המאוחר – מקסימום שנה).
אי תשלום מיסי שכירות (בעיה של בעלי הדירות)
לגבי ההתחמקות מדמי השכירות הפרטיים שלא הוצהרו כחוק, כעיקרון, זהו עיסוקו של בעל הנכס: למעשה, אם הוא לא יצהיר על חוזה השכירות, הוא יסתבך כהוגן עם מס הכנסה… ואתם, כשוכרים? אתם לא תסתכנו בשום דבר מלבד אולי איזה תשלום קטנטן…
כאמור, רישום שכר דירה במחיר נמוך יותר מזה שאתם משלמים בפועל אסור גם הוא על פי חוק. במקרה זה, אתם יכולים פשוט לא לשלם את ההפרש… מבלי להסתכן בפינוי או בצווי מניעה (רק הסכום שכתוב בחוזה השכירות תקף ולא מה שנקע בעל פה). ולגבי העודפים ש"תרמתם" לבעל הדירה החמדן – אתם רשאים לדרוש החזר כספי מלא תוך 6 חודשים מיום עזיבתכם את הדירה ואם לא… ובעל הדירה עושה לכם משום מה בעיות – תאיימו עליו בדיווח לשלטונות המס… ועשו זאת כמובן ללא כל פחד.. הוא יחזיר לכם הכל במהירות…
זכויות השוכר "בשחור" וואלה יש להם זכויות!
אם דמי השכירות נשארים בשחור נכון שאתם טכנית – "אחראים במשותף להעלמת מס הרישום"…. לא להתבלבל.. אתם אחראים לאי הרשמה! זה כבר משהו אחר… (לכל היותר תקבלו בקשה לתשלום קטן על ההרשמה מסוכנות ההכנסות, אם אין לכם תיק במס הכנסה), וזהו אבל יש לכם יותר מכוח אחד שאתם יכולים לשחק איתו לטובתכם. למעשה, בטלות החוזה משפיעה לרעתו של בעל הדירה בלבד ולא עליכם השוכרים. ומה זה אומר במונחים מעשיים? הוא עבר על החוק! לא אתם! מבחינת החוק – אינכם נדרשים לכבד אף סעיף מהסכם השכירות הפרטי שערכתם עם בעל הדירה בעוד שבעל הדירה חייב לכבד את כל הסעיפים! בוא ניקח כמה דוגמאות:
האם הסכמתם על דמי שכירות? ובכן, אם אתם לא תשלמו, בעל הדירה לא יוכל לפנות אתכם מהדירה…גם לא בצו פינוי… ואפילו אם יעשה שמיניות באוויר וזאת מכיוון שאין לו הוכחה תקפה בכתב לחוזה חוקי איתכם. (השכירות לא רשומה בלשכת המס).
בא לכם לעזוב בכל עת? אתם יכולים לעשות זאת, ללא סיבה וללא כל הודעה מוקדמת, מכיוון שאין ערך למועד האחרון שנקבע ב"חוזה" הדמיוני
אבוי… החוזה פג ואתם עדיין בתוך הדירה? בעל הדירה אינו רשאי לפנות אתכם ממנה באופן חוקי ואפילו לא עם בולדוזר! מכיוון שנוהל פינוי דייר מיועד רק לדיירים רשומים הוא יצטרך להתארגן על תביעה ארוכה ויקרה שתיקח הרבה מאוד שנים.. שבמהלכם וודאי כבר תטיילו לכם בעולם..
כל הזכויות שמורות ל IRIT CATTONAR ©
רוב המידע נאסף עבורכם בקפידה מרשת האינטרנט את חלקו של הפוסט חוויתי באופן אישי הדברים הכתובים בפוסט אינם מהווים תחליף להנחיות הגופים הרישמיים

לקבלת ייעוץ בתכנון החופשה ברומא ללא עלות השאירו פרטים👇

חוויה ברומא מתחילה כאן

סגור